Es probable que hayas escuchado o te hayan solicitado llevar a cabo una división horizontal en una vivienda o un edificio, pero puede que aún no tengas una comprensión completa de qué implica una división horizontal, cómo realizarla y los diferentes tipos que existen.
Al igual que en otras tareas de este tipo, se trata de actos jurídicos que se llevan a cabo ante un notario y requieren documentación técnica adicional, que por supuesto, desde CertiProject , te podemos ofrecer.
Es importante destacar que muchas notarías tienen técnicos registrados a los que suelen recomendar a sus clientes. En este caso debes de saber que puedes comparar precios con uno externo a la notaría sin problema.
En este artículo abordaremos una serie de preguntas para aclarar estos conceptos, además de explicarte la documentación necesaria para llevar a cabo un proyecto o certificado de división horizontal.
Comenzaremos con lo básico:
¿Qué es la división horizontal? Imagina un edificio con una comunidad de vecinos.
Este edificio se divide en zonas comunes, de acceso libre para todos los vecinos, y zonas privadas, que incluyen las viviendas, plazas de garaje o locales de cada inquilino.
La división horizontal es el acto público que establece, a través de un documento, los elementos privativos del edificio y las áreas en las que los propietarios tienen copropiedad, dividiendo así la propiedad en unidades privadas.
Cabe destacar que una persona que reside en una propiedad horizontal es propietaria tanto de su vivienda como copropietaria del edificio en sí.
El documento en cuestión se llama escritura pública de División Horizontal y se registra tanto en el Registro de la Propiedad como en la dirección general del Catastro del lugar donde se encuentre el edificio. Esto confiere al inmueble personalidad jurídica frente a terceros.
En consecuencia, el técnico especializado en mediciones debe determinar la superficie de cada una de estas partes, lo que afectará directamente a los coeficientes de participación en las zonas comunes del edificio.
¿En qué casos es necesaria una división horizontal?
- Cuando se desea vender un inmueble.
- En la distribución de una herencia.
- Al segregar una propiedad.
Sin embargo, hay excepciones a considerar:
- En el caso de la venta de un edificio con un solo propietario, no será necesaria la división horizontal.
- En el alquiler, no es necesario realizar la división horizontal.
Es importante recordar que en la división horizontal de un edificio antiguo, se necesita el respaldo unánime de los vecinos, ya que esto los afecta directamente. Aunque, en general, esto suele ser beneficioso para ellos, ya que puede aumentar la rentabilidad en la venta de un inmueble o facilitar el reparto de una herencia, por ejemplo.
¿Cuál es el papel del técnico en la división horizontal? Para llevar a cabo una división horizontal, es necesario seguir la normativa correspondiente.
La división horizontal está regulada por la Ley 49/1960 de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal, modificada por última vez en 2019. Aunque esta ley no abarca todas las posibles situaciones, en esos casos se puede recurrir a la Ley de Suelo o a la jurisprudencia correspondiente.
En cuanto a los requisitos para realizar la división horizontal, el primer paso es acudir a un notario para redactar las escrituras de división horizontal o, en su defecto, modificar las existentes. Luego, estas escrituras se presentan en el Registro de la Propiedad y en la Dirección General del Catastro, donde se solicitarán requisitos específicos para cada caso. En resumen, estos requisitos comúnmente incluyen:
- Autorización administrativa (donde entra el técnico).
- Petición a la Junta.
- Aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios.
- Consentimiento de los titulares afectados.
- Fijación de las nuevas cuotas de participación.
La autorización administrativa se establece en la Ley de Propiedad Horizontal y generalmente requiere una licencia del ayuntamiento. Para solicitarla, suele ser necesario un proyecto de división horizontal elaborado por un técnico, aunque no siempre es obligatorio elaborar un proyecto para realizar una división horizontal.
Esto depende de dos casos:
Realizar una división horizontal en un edificio de obra nueva:
- Si se construye un edificio que requiere una división horizontal, el cliente debe presentar el proyecto de ejecución ante notario para llevar a cabo la misma.
- Se puede realizar la división en construcción antes de la construcción del edificio, aunque posteriormente deberá confirmarse con el edificio una vez construido.
Realizar una división horizontal en un edificio antiguo:
- Se puede llevar a cabo una división horizontal en un edificio antiguo a través de dos vías, dependiendo de si las unidades que se desean dividir ya están físicamente separadas o no.
- Si no lo están, se debe elaborar un proyecto; si ya lo están, se puede utilizar un certificado técnico.
- En el caso de la división horizontal de locales, se debe solicitar una licencia en el ayuntamiento y elaborar un proyecto.
- Si los locales ya funcionaban de manera independiente y estaban físicamente separados, se puede realizar la división con un certificado técnico.
- Si se desea dividir una vivienda en dos, las nuevas viviendas deben cumplir con la normativa actual, a menos que se demuestre que la edificación ya funcionaba como dos viviendas en la práctica desde hace tiempo.
Tipos de división horizontal: Aunque existen diferentes tipos de división horizontal, todos se rigen por la misma normativa. Estos tipos son:
- División horizontal.
- División horizontal tumbada: se refiere a la división en extensión, como en el caso de adosados.
- División horizontal de un conjunto inmobiliario: similar a la división horizontal tumbada, pero con edificios aislados.
- División horizontal en construcción: se establece solo cuando se cuenta con la licencia de obras y construcciones municipales, independientemente de si las obras han comenzado o no. También se denomina pre-horizontalidad